KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİYE AİT OLACAĞI KARARLAŞTIRILAN BİR DAİRENİN YÜKLENİCİ TARAFINDAN ADİ YAZILI BİR SÖZLEŞME İLE ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE SATILMASI TAPULU TAŞINMAZA İLİŞKİN BİR SATIŞ SÖZLEŞMESİ DEĞİL ALACAĞIN TEMLİKİ HÜKÜMLERİNE TABİDİR.

Kategori : GAYRİMENKUL HUKUKU

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas Numarası: 2003/14-452
Karar Numarası: 2003/456
Karar Tarihi: 02.07.2003

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
ALACAĞIN TEMLİKİ
YÜKLENİCİNİN SORUMLULUĞU

ÖZETİ: Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir.

Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 01.02.2001 gün ve 2000/575 E- 2001/59 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.06.2001 gün ve 2001/4518-4790 sayılı ilamı ile; (...Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı A.Y. adına tapuda kayıtlı 19 parsel üzerine dava dışı müteahhit Rüştü Şahin tarafından yapılmakta olan binada 2. kattaki dairenin yüklenici tarafından önce bayi V.S. a haricen düzenlenen sözleşme ile satıldığını, kendisinin ise Vahattin’den bu daireyi 27.05.1997 günlü harici sözleşme ile satın aldığından bahisle tapu iptali ve tescil istemiş, davalı arsa sahibi A.Y., dava konusu daireyi davadan sonra müteahhit Rüştü’nün kızı ve vekili dahili davalı S.S.Ş. e, müteahhitlikten doğan hakkı nedeni ile tapuda devir yaptığından bahisle husumet yönünden davanın reddini savunmuş, mahkemece yargılama sonunda, satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyize getirmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat yapıldığında, kural olarak yüklenici inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde kişisel hak kazanır ve inşaat sözleşmesinde kendisine ayrılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin naklini, akidi olan arsa sahibinden isteyebilir veyahut da yüklenici bu kişisel hakkın Borçlar Kanunun 162. vd. maddeleri uyarınca yazılı olmak koşulu ile üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de gerek akidi olan yükleniciyi, gerekse arsa sahibini dava etmek suretiyle tescil isteyebilir. Ancak bunun için halefi bulunduğu yüklenicinin eser sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olması şarttır. Şayet yüklenici, eser sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olmamakla beraber noksan bıraktığı iş pek cüz’i bir boyutta ise yani bu noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması arsa sahibi açısından tahammül edilebilir bir boyutta ise o vakit bu pek cüz’i noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması suretiyle de tescil istenebilir.

Eldeki dosyada, müteahhit R.Ş. ile arsa sahibi A.Y. arasında 15.7.1988 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, müteahhit Rüştü 19 parselde inşaata başlamış ve dava konusu daireyi de davacı bayii V.S. a haricen satmıştır. Alıcı Vahattin’de, bilahare bu daireyi davacı N.T. ye, yine 27.5.1997 tarihli harici sözleşme ile satmıştır. İşte davacı, bu kişisel hakkına dayalı olarak tescil davasını açmıştır.

Ne var ki, aşamalarda kendisine davaya dahil edilen kızı S.S.Ş. vasi olarak tayin edilmiş, vasi S.S.Ş., vasisi sıfatıyla müteahhit R.Ş. in, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını elde etmek için, arsa sahibi davalı A.Y. ile karşılıklı olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde alacak ve tescil (müteahhit olarak hak ettiği daireler için) davaları açılmış ve taraflar, bu dosyada davalılar vasi S.S.Ş. ile arsa sahibi A.Y. 27.11.1997 tarihli haricen düzenlenmiş protokol ile anlaşmışlar ve birbirleri aleyhine açtıkları davalardan vazgeçmişlerdir. Bu protokol ile yapılan anlaşma düşen (dava konusu olan dairede dahil olmak üzere) daireleri, bu davanın açılmasından sonra 29.12.1997 tarihinde tapuda satış gösterilmek suretiyle devrettiği, 19 parsele ait tapu kaydının incelenmesinden anlaşılmıştır.

Bütün bu açıklamaların ışığında davacının kişisel hakkına dayalı tapu iptali ve tescil hususundaki delilleri gereği gibi değerlendirilmeden sırf dayanak satış sözleşmesinin haricen düzenlendiği ve gerek Medeni Kanunun 634. maddesi, gerek Tapu Kanununun 26. maddesi ve gerekse Noterlik Kanununun 60. maddesinde tanımlandığı üzere resmi şekilde yapılmamış olmakla hükümsüz olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı ile dava dışı yüklenici R.Ş. arasında, davalıya ait arsa üzerine dört katlı bir bina yapımı konusunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini; binadaki bir dairenin yüklenici tarafından dava dışı V.S. a harici sözleşmeyle satıldığını, daha sonra davacının 2.5.1997 günlü harici sözleşmeyle aynı daireyi V.S. dan satın aldığını, o tarihte binada henüz kat irtifakı kurulmamış olduğu için tapuda resmi satış işlemi yapılamadığını, esasen davacının anılan harici sözleşmeden beş yıl önce aralarındaki şifahi sözleşme uyarınca daireyi Vahittin’den teslim alıp oturmaya başladığını, bu durumda dairenin davacı adına tescili gerektiğini ileri sürerek, tapuda 1072 ada, 19 parselde kayıtlı arsa üzerindeki binanın zemin üzeri ikinci katında bulunan dairenin davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile, davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Arsa sahibi davalı A.Y. cevap dilekçesi vermemiş; 19.2.1998 günlü duruşmada, davacıya daire satmadığını, satışın müteahhit tarafından yapıldığını, kendisine husumet düşmeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Dava konusu daireyi yargılama sırasında davalı arsa sahibinden satın alan dahili davalı S.S.Ş. de, kendisine husumet düşmeyeceğini savunmuş ve davanın reddini dilemiştir.

Yerel mahkemece verilen; davacının dayandığı ve tapulu taşınmazda pay devrini öngören satış sözleşmesinin geçerli olabilmesinin resmi şekilde yapılmasına bağlı bulunduğu, adi yazılı şekilde düzenlenmesi nedeniyle sözleşmenin geçerli olmadığı, dairenin davacıya fiilen teslim edilmesinin de sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceği gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçesiyle bozulmuştur.

Davalı arsa sahibi A.Y. ile dava dışı (ölü) yüklenici R.Ş. arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle, davalıya ait arsa üzerine dört katlı bir bina yapılmasının ve davaya konu, sonradan 6 numarayı alan meskenin de aralarında bulunduğu birtakım bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olmasının kararlaştırıldığı; sözleşme uyarınca yüklenicinin inşaata başladığı, davaya konu meskeni tarihsiz ve adi yazılı bir sözleşmeyle dava dışı V.S. a sattığı, davacının da bu kişiden 27.5.1997 günlü yine adi yazılı sözleşmeyle satın alıp, fiilen de teslim aldığı; inşaatın 1989 yılında tamamlandığı, ancak, yapılan ilave kat nedeniyle ruhsatının alınamadığı, bilahare Belediye Encümenince bu ilave kattan dolayı imar cezası uygulandığı ve 3.9.1993 tarihli yapı ruhsatının verildiği; yükleniciye 1.3.1991 tarihli kararla kızı dahili davalı Semiramis’in vasi olarak atandığı, davalı arsa sahibi ile yüklenicinin vasisi Semiramis tarafından karşılıklı olarak alacak ve tescil davaları açıldığı, ancak, yüklenicinin 27.12.1997 tarihinde ölümünden bir ay önce aralarında düzenlenen 27.11.1997 günlü protokol çerçevesinde tüm davalardan feragat edilip, davaya konu 6 nolu dairenin de aralarında bulunduğu toplam beş adet bağımsız bölümün, görülmekte olan davanın açılmasından sonra 29.12.1997 tarihinde tapuda satış gösterilmek suretiyle davalı arsa sahibi tarafından vasi durumundaki dahili davalı Semiramis’e devredildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Bu yönlerden taraflar, yerel mahkeme ve özel daire arasında bir uyuşmazlık da yoktur.

Davacı, eldeki davada, dava dışı Vahittin ile kendisi arasındaki 27.5.1997 günlü, adi yazılı şekilde düzenlenmiş satış sözleşmesine dayalı olarak, tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 Sayılı Türk Kanunu Medenisi madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60).

Ne var ki, somut olayda olduğu gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle o sözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.

Bu yönler, Özel Daire bozma kararında da açıklanmıştır.

Somut olayda, görülmekte olan davanın açılmasından önce, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükleniciye ait edimin yerine getirildiği, inşaatın tamamladığı çekişmesizdir.

Her ne kadar, davacı ile yüklenici arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi yok ise de, yüklenicinin akidi durumundaki dava dışı V.S. dan harici sözleşmeyle dava konusu daireyi satın alan davacının, bu sözleşme nedeniyle, yukarıda açıklanan şekilde alacağın temliki hükümleri çerçevesinde temlik alan konumuna girdiği açıktır. Dolayısıyla, temlik alan durumundaki davacı, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini ifa ettiği andan itibaren, alacağın temliki hükümleri çerçevesinde bu kişisel hakkını arsa sahibi ve yükleniciyi hasım göstermek suretiyle ileri sürüp, o bağımsız bölümün kendisi adına tescilini isteme hakkını kazanmıştır.

Yüklenicinin sözleşmedeki edimini ifa etmesinden ve buna bağlı olarak, temlik alan davacının, alacağın temliki hükümleri çerçevesinde tescil isteme hakkının doğmasından sonra yüklenicinin hacir altına alınması, vasi ile yüklenici arasında temellük edenin haklarını ortadan kaldırmaya yönelik şekilde devir işlemlerinin yapılması gibi olgular da, gerçekleşmiş olan bu hakkı ortadan kaldırmaz. Dolayısıyla, somut olayda davacı, yukarıda açıklanan ilke ve kurallar çerçevesinde, dava konusu dairenin tapu kaydının iptali ile kendisi adına tescilini isteme hakkına sahiptir. Bu taleple açılan eldeki davadan sonra gerçekleşen tapu devri, HUMK. nun 186. maddesi anlamında müddeabbihin temliki niteliğindedir. Anılan hükme göre, böyle bir durumda davacı, isterse, temlik eden hakkındaki davasından sarfınazar ederek, müddeabbihi temlik alan kişiye karşı dava edebilir. Her ne kadar, somut olayda dava konusu daireyi tapuda satış yoluyla devralan S.S.Ş. davaya dahil edilmiş ve yargılama o şekilde yürütülüp sonuçlandırılmış ise de; dosya kapsamından ve özellikle davacı vekilinin aşamalardaki beyan ve taleplerinden, dahili dava şeklinde gerçekleşen bu işlemle, gerçekte HUMK. nun 186. maddesinde öngörülen biçimde, davalı arsa sahibi hakkındaki davadan sarfınazar edildiği ve davanın temlik alana karşı sürdürülmesinin amaçlandığı açıkça anlaşılmaktadır. O halde, ortada, müddeabbihi davadan sonra temlik alan S.S.Ş. e karşı usulüne uygun olarak yürütülen bir tapu iptali ve tescil davası mevcut olup; davacının anılan istemleriyle ilgili olarak, temlik alan durumundaki S.S.Ş. hakkında hüküm kurulmalıdır.

Yerel mahkemece, aynı yönlere işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle, toplanan delillerin ortaya koyduğu hukuksal duruma göre, S.S.Ş. hakkındaki davanın kabulüne, davadan sonraki devir işlemi nedeniyle tapu maliki olmaktan çıkan davalı arsa sahibi A.Y. hakkındaki davanın ise HUMK. nun 186. maddesi çerçevesinde gerçekleşen vazgeçme nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken; uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesinde yanılgıya düşülerek, olaya uymayan gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 02.07.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.